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发表于 2019-08-14 08:36:55 大发彩票_分分快三吧网页版
中国究竟有多少空置房?

中国究竟有多少空置房?

作者| 老船长

来源| 米筐投资

01 深圳写字楼空置率超20%?

最近的一则消息,让深圳住建局有些紧张。

中国究竟有多少空置房?

文章引用高力国际的一份报告称,深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%。尤其是前海成为重灾区,截止2019年上半年,深圳各区域甲级写字楼空置率分别为:福田16.1%、南山、21.7%、前海则高达65.7%。

文章甚至声称,经济形势下行是影响因素之一,尽管深圳上半年的GDP增速并未下降。

8月初,深圳住建局终于站了出来:我不是,我没有,别瞎说啊!

“实际上,深圳写字楼的平均空置率为15%左右,其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商,部分项目存在暂时性空置,是正常的情况。”

住建局还解释说,一般写字楼空置率处于10%~20%区间都是健康合理的。所以深圳的写字楼市场整体上是健康的。

但深圳官方并没有公布15%的空置率是如何计算得来的,两个数据的不一致,让人不知道该相信哪个。

02 写字楼空置率谁最高?

写字楼空置率,也可以用来观察一个城市的经济发展状况。

简单来说,写字楼空置率,是供需之间错配的结果。如果空置率太高,说明市场供过于求,侧面反映出城市经济存在部分泡沫;相反,如果空置率较低,说明市场供需矛盾较小,需求充沛,侧面反映出城市经济发展的动力十足。

其实,即便深圳的写字楼空置率按23%算,在全国范围内,也不是最高的。

中国究竟有多少空置房?

在第一太平戴维斯统计的11个城市中,截至今年二季度写字楼空置率最高的城市是天津、西安、重庆三个城市,都超过了30%,已经严重超标。而成都、南京的空置率水平,也在20%上下。

这几个强二线城市,写字楼的空置率水平明显偏高。主要原因大致有两个:

一是,他们都处在城镇化快速发展阶段,短期内写字楼供应量大,而需求尚未跟上,自然空置率就偏高;

二是,经济经济下行,最明显的是天津、重庆,两个城市近两年经济增速下滑明显,尤其是天津,2018年GDP增速只有3.6%,全国垫底,这里面就有大量企业退租的现象存在,空置率就会上升。

而北上广深四个一线城市,整体的空置率都比较低。其中,深圳的空置率18%最高,其次是上海的11.9%,北京和广州都低于10%,广州最低,仅有4.1%,明显健康的多。

一线城市的城镇化水平更高,商务需求旺盛,企业总部众多,也是经济实力强大的体现。

但整体来看,中国写字楼的空置率却不容乐观。

社科院在5月发布的《中国房地产发展报告(2019)》中,引用世邦魏理仕的数据预测,2019年底中国17个大中城市写字楼平均空置率将突破20%。

中国究竟有多少空置房?

其中,天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等6个城市,将突破10年空置率峰值。天津甚至将会突破40%,着实有些可怕。

而只有北京、南京、广州三个城市的空置率,将会保持在10%以下。

这背后,依然是供需错配在影响。

据上述蓝皮书,2019年17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。其中,上海新增供应将超过百万平方米。

但与此同时,需求却在下降。蓝皮书预测,2019年全国17个城市写字楼新增需求总量,将下滑至约530万平方米。也就是说,实际需求只有新增供应量的一半。

写字楼的空置率,尚有据可查,但想要知道中国的住宅空置率是多少,就有些难了。

03 未解之谜

中国房地产市场内,有两个数据一直是谜一般的存在。

中国到底有多少房子?

中国房子的空置率是多少?

之所以如此,主要是因为中国以前的住房系统、民政系统与户籍系统尚未完全打通,想要获取中国具体的房子数量,在具体操作上是行不通的。

好在近两年不动产登记系统开始施行,大数据算法日趋成熟,未来几年这一数据很可能会统计出来。

但空置率的统计,就难上加难了。

第一,中国具体有多少房子,这个分母还无法获知,空置率难以计算。

第二,也是目前分化最大的,是空置率的统计标准难以统一。

国际通行的空置率概念,有广义和狭义之分。

广义空置率,是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置,将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置,倾向于高估空置率。

狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除,方法上更为科学合理。

而如何定义无人居住,以及无人居住的时间长短,成为空置率统计的关键。每个国家或地区的实行标准也有不小的差异:

美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围;

日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电;

加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住;

香港则将正在装修的住房纳入空置房统计范围。

中国则一直没有明确的官方定义。民间多数采用“晒电表”“晒水表”“数灯”等形式,但数据无法做到准确。

为什么官方不去统计空置率呢?

这背后牵涉的利益方太多。若空置率过高,要么表示一个城市的炒房、投机性买房需求超标,要么意味着这个城市的经济活力太差,人口不足,比如东北、西部的三四线城市。这对开发商、城市执政者来说,都不是个好消息。

那,中国的空置率究竟有多少?

04 真实空置率是多少?

在国际通行标准下,房屋空置率水平通常在5%~10%,供需基本平衡;10%~20%为危险区间。

在目前有统计的中国空置率数据中,有四个版本可供参考。

1) 国家电网调查数据:空置率超过10%。

国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾披露,据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%。

按照这个结果,中国的空置率刚刚达到临界线。

2) 腾讯调查数据:主要城市空置率超过22%。

2015年,腾讯网曾对全国196个城市做过网友抽样调查,结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,其中一线城市空置率22%,二线城市24%,三线城市26%。

中国究竟有多少空置房?

按照这个结果,中国的空置率已严重超过国际标准。

但让人疑惑的是,腾讯据此报告得出的结论——在中国空置率30%是合理水平,可信度直接掉到了地上。

3)中金公司《数说中国存量住房》报告数据:2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%。

中国究竟有多少空置房?

在这份报告中,中金还推算了中国的住房总量。截至2017 年末,中国城镇住房总存量261亿平方米,共计2.7亿套(不含集体宿舍)。家庭户均住房1.13套,但城区家庭户均仅1.07套。

报告更倾向于狭义空置率的结果,即中国城区住房空置率9.7%,城镇总体空置率12.1%,基本还在合理区间。

笔者也更倾向于相信这个数据,更为真实。

4) 西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据:2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。

这份调查范围覆盖29个省市、364 个县,样本丰富。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房,包括两类:

一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房;

二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。

报告还计算得出2017 年全国城镇住房总套数为3.05亿,空置套数为6500万。

在城市结构上,二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.81%,远高于一线城市的16.8%。

因为把正在装修和期房包含在内,空置率自然就高了不少。按照这一标准,中国的空置率远高于其他欧美国家。

中国究竟有多少空置房?

无论你更相信这四个版本中的哪一个,他们都指向两个结论:

一是,中国的空置率水平至少在10%以上,需要引起重视了;

二是,三线以下的城市空置率水平,远高于一二线城市。城镇化的脚步还在大踏步的前进,尤其是近两年棚改货币化催生的三四线房价暴涨,以及购房热潮,都为三四线的空置率走高,埋下了隐患。

而中国空置率走高,背后的干扰因素也无比复杂。

开发商销售造假、租金收益率太低、监管政策的缺位等等,都催生出大量空置房。

比如房产税、空置税等政策长期无法落地,致使空置房屋几乎没有持有成本,也直接助长了住房市场的投机情绪,尤其是在2016年这波行情之后,住房的投资属性已是人人皆知。

如若空置率继续走高,房产税、空置税这把政策大刀,是该落下的时候了。

(来源:大猫财经的财富号 2019-08-14 08:36) [点击查看原文]

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发表于 2019-08-14 08:53:05
哈哈,按每天使用水电的情况就知道是否空置了
发表于 2019-08-14 08:52:30
征收空置税前兆
发表于 2019-08-14 09:03:09
强烈呼吁,收房产税!收空置税!
发表于 2019-08-14 09:06:51
作为一个天天在外面跑业务的,我可以说我们这写字楼空置率在50%吗?坐标无锡
发表于 2019-08-14 09:15:43
我们这是一个介于三、四线之间的城市,人口100万左右,大多数小区的入住率在40%---70%之间。
发表于 2019-08-14 08:52:30
征收空置税前兆
发表于 2019-08-14 08:53:05
哈哈,按每天使用水电的情况就知道是否空置了
发表于 2019-08-14 08:53:25
卧槽 你不想一下 甲级写字楼有多贵
发表于 2019-08-14 08:55:23
企业投资买入近五千万套,某些人买入近八千万套,所有加起来,空置应该在两亿套左右
发表于 2019-08-14 08:58:25
建议国家早日开通房产税,对于空置房额外增加税负。
发表于 2019-08-14 08:59:19
空不空不是问题,有人买就有钱赚
发表于 2019-08-14 08:59:36
鼓励生育,结婚标配3套房,没有三套房不嫁女。把房价顶上去
发表于 2019-08-14 08:59:38
空置率3分之一
发表于 2019-08-14 09:00:00
HX8NB38 :
抱歉!内容已删除
每月让你倒贴一千块,种地,你去住吧
发表于 2019-08-14 09:00:11
15年以后,房产的空置率更高,当然,一线城市会好一些,四线以下会更高!
发表于 2019-08-14 09:02:52
问任志强就知道了。
发表于 2019-08-14 09:03:09
强烈呼吁,收房产税!收空置税!
发表于 2019-08-14 09:05:13
n14217600571e936 :
哈哈,按每天使用水电的情况就知道是否空置了
晚上看看亮灯率,最直观。
发表于 2019-08-14 09:06:51
作为一个天天在外面跑业务的,我可以说我们这写字楼空置率在50%吗?坐标无锡
发表于 2019-08-14 09:15:43
我们这是一个介于三、四线之间的城市,人口100万左右,大多数小区的入住率在40%---70%之间。
发表于 2019-08-14 09:15:50
每个月回去开下电和洗个澡的算不算
发表于 2019-08-14 09:16:38
闲置房是很普片存在的,但并不因此就没有炒房的,也不会因此房价就会大幅下跌因为区域性的房子还是会得到人们的追捧,地段好的房子还是会得到爆炒
发表于 2019-08-14 09:16:48
发表于 2019-08-14 09:18:19
风清扬957 :
征收空置税前兆
怎么定义空置?我每2月按时去开下灯,水,怎么会空置?中国就应该按人均面积来核对
发表于 2019-08-14 09:23:28
晚上看看,大片大片的高楼都黑黑的,那都是空置房,再有东北人有钱的哪个没有几套房,而且在海南还有
发表于 2019-08-14 09:24:44
风清扬957 :
征收空置税前兆
按面积计农村房屋更加征收空置税,房面积大而绝大部份没有人住,
发表于 2019-08-14 09:35:02
空置房得加大缴税力度。
发表于 2019-08-14 09:43:56
其实,最可靠的应该是国家电网的用电量统计空置率!按照一年用电量不超过20度电即为空置房的标准,得出我国空置率为12%。这个数据已经不低了!但是,请注意,这个数据的“一年用电量不超过20度电即为空置房的标准”,年用电量不超过20度电,简直是太小儿科的标准!即使按照放大10倍年用电量200度也不为过!如此测算应该是12%10=120%,即我国空置率应该是120%!这样的真实空置率岂不是令人震惊吗!
发表于 2019-08-14 09:44:15
现房销售势在必行
发表于 2019-08-14 10:02:43
等专家说了才算
发表于 2019-08-14 10:16:20
丌雲之荷 :
抱歉!内容已删除
好像又砖家统计过,说中国现有房屋足够34亿人居住,这还不包括每年新增楼盘。
发表于 2019-08-14 10:20:06
n14217600571e936 :
哈哈,按每天使用水电的情况就知道是否空置了
水电能最大程度反应真实数据,有人住必须用水电!
发表于 2019-08-14 10:43:33
丌雲之荷 :
抱歉!内容已删除
国家统计局的数据!
发表于 2019-08-14 10:49:51
用了瓜忘了他 :
怎么定义空置?我每2月按时去开下灯,水,怎么会空置?中国就应该按人均面积来核对
超过1套就是空置
发表于 2019-08-14 10:56:07
空置成本太低,房东宁愿空置不降价。
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